実家を相続して空き家に？対処法と基本知識を解説

実家を相続して空き家になる流れと基礎知識

実家を相続すると、まず被相続人の死亡により相続が開始し、相続人の確定や遺言書の有無の確認を行うことになります。
そのうえで、遺産分割協議や遺産分割協議書の作成などを経て、不動産の名義を相続人名義に変更する相続登記の準備を進めます。
相続登記では、被相続人と相続人のつながりを示す戸籍謄本類や住民票、固定資産評価証明書などの書類をそろえ、管轄の法務局へ申請します。
なお、相続登記の申請は、令和6年4月1日からおおむね3年以内の申請が義務とされており、放置すると過料の可能性がある点にも注意が必要です。

相続した実家を誰も住まないまま長期間放置すると、建物の老朽化が進み、外壁や屋根材の落下、倒壊などの危険が高まります。
また、庭木や雑草の繁茂により景観が悪化し、害虫や小動物が発生しやすくなるほか、不法侵入や不法投棄など犯罪や迷惑行為の温床となるおそれもあります。
こうした状態が続くと、近隣住民からの苦情や行政への通報が増え、所有者と周辺住民との関係悪化やトラブルにつながることがあります。
結果として、建物や土地の資産価値が下がるだけでなく、補修費や損害賠償、行政対応などの負担が所有者側に重くのしかかる可能性があります。

空き家が周囲の生活環境に悪影響を与える状態になると、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、市区町村が「管理不全空家」や「特定空家」に位置付けることがあります。
管理不全空家は、適切な管理が行われていないために、放置すれば周辺に悪影響が生じるおそれがある段階の空き家で、特定空家は倒壊の危険や著しい衛生悪化、景観悪化など、既に生活環境の保全上問題が顕在化している状態の空き家を指します。
これらに該当すると、市区町村から所有者に対して指導や勧告、命令などが行われ、従わない場合には行政代執行による強制的な除却と、その費用の徴収が行われることもあります。
さらに、特定空家として勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が適用除外となる場合があり、税負担の増加という面でも所有者責任が問われる仕組みになっています。

相続した空き家を所有し続ける場合の基本的な考え方

将来、自分や親族が居住する可能性がある空き家であっても、相続した段階から継続的な管理が必要になります。
国土交通省の資料でも、所有者が定期的に換気や庭木の手入れを行うことが、適切な管理の具体例として示されています。
具体的には、月に数回の換気や通水、雨漏りやひび割れの有無の確認、庭木や雑草の手入れなどを計画的に行うことが重要です。
こうした基本的な管理を積み重ねることで、建物の劣化を抑え、将来居住する際の修繕費用や工事期間の負担を軽減しやすくなります。

空き家が長期間放置されると、老朽化が進むだけでなく、防災性や防犯性の低下など地域への悪影響も生じやすくなります。
そのため、火災の原因となる可燃物を建物周辺に置かないことや、電気・ガス設備の安全点検を行うことが大切です。
また、窓や出入口の施錠、人目につきやすい位置へのポストの整理や外観の清掃は、不審者の侵入防止やごみの投棄抑止にもつながります。
こうした最低限の管理を怠ると、「管理不全空家」や「特定空家」と判断され、市町村から指導や勧告を受ける可能性が高まります。

相続した空き家を長期にわたって所有する場合には、税負担についても整理しておくことが欠かせません。
固定資産税や都市計画税は、毎年１月１日時点の所有者に対して、土地や家屋の固定資産評価額を基に課税される仕組みです。
さらに、空家等対策の推進に関する特別措置法に基づき「特定空家」などとみなされた場合には、住宅用地に対する固定資産税の軽減措置が受けられなくなることがあり、税負担が大きく増えるおそれがあります。
このように、維持管理の手間と税金の支払いを中長期的に見積もり、家計や将来のライフプランと照らし合わせて所有を続けるかどうか検討することが重要です。

実家を相続したが住まない場合に検討したい主な選択肢

実家を相続しても自分が住まない場合、まずは立地や建物の老朽化の程度、災害リスクなどの基本条件を整理することが大切です。
あわせて、将来親族が利用する見込みがあるか、通える距離かどうかといった生活面の事情も検討材料になります。
さらに、長期保有に伴う固定資産税などの負担と、売却や賃貸に転じた場合の収支見通しを比較して考える必要があります。
これらを総合的に確認したうえで、「所有を続ける」「売却する」「賃貸する」などの方向性を決めていくことが重要です。

住む予定がない空き家については、建物を残すか、解体して更地にするかという選択も検討することになります。
建物を解体して更地にすると管理はしやすくなりますが、多くの場合、住宅用地特例が外れることで固定資産税が高くなる可能性があります。
一方で、老朽化が進み「特定空家」や「管理不全空家」に認定されると、行政から指導や勧告、命令を受ける場合があり、最終的には行政代執行による解体と費用負担につながるおそれもあります。
したがって、建物の状態や近隣への影響を踏まえて、維持・改修か解体かを早めに検討しておくことが望ましいです。

相続した土地建物の管理が難しい場合には、公的な仕組みを活用して負担軽減を図る方法もあります。
代表的なものとして、一定の要件を満たす相続土地について国への引き渡しを可能とする「相続土地国庫帰属制度」が設けられており、建物や工作物がないことなどの条件を満たしたうえで、審査手数料と約10年分の管理費相当額の負担金を納付することが必要とされています。
この制度は、遠方の土地などについて「管理しきれない」「将来利用の見込みがない」といった場合の選択肢のひとつになります。
ただし、全ての土地が対象になるわけではないため、利用の可否や具体的な条件については法務局等で確認しながら検討することが大切です。

相続した空き家の対処で失敗しないための準備と相談先

相続した実家を空き家にしないためには、相続が発生する前から家族で将来像を共有しておくことが重要です。
国土交通省の空き家対策特設サイトでも、自宅や実家について「誰が住むのか」「解体するのか」「売るのか」「貸すのか」を早めに話し合う必要性が示されています。
その際には、建物の老朽化の程度や今後の維持管理費、相続登記の義務化などの制度変更も踏まえて検討しておくと、後から慌てずに対応しやすくなります。
このように生前から方向性を整理しておくことで、相続人同士の認識のずれや対応の遅れを防ぎやすくなります。

相続人が複数いる場合は、特に空き家をどう扱うかで意見が分かれやすいことに注意が必要です。
例えば、維持管理費や固定資産税の負担割合、鍵や書類の管理方法、将来売却や賃貸を検討する際の意思決定の手順などを、あらかじめ話し合っておくとよいでしょう。
誰が現地の草木の手入れや通水・換気を行うか、連絡窓口を誰にするかといった実務的な役割分担を決めておくことで、空き家の管理不全によるトラブルを抑えやすくなります。
また、意見が対立したときに第三者の専門家に相談する方針を決めておくと、感情的なもつれを軽減しやすくなります。

公的な相談先としては、自治体の空き家対策担当部署や相談窓口、法務局などを活用する方法があります。
法務局では、令和6年4月1日から始まった相続登記の申請義務化についての案内や相談を行っており、相続登記を放置しないための情報提供を受けることができます。
また、相続した土地の管理が難しい場合には、法務省が所管する相続土地国庫帰属制度に関する相談も法務局で受け付けており、制度の概要や申請手続の流れを確認できます。
さらに、空き家問題を専門とするNPOなどが、不動産の相続や管理に関する相談窓口を設けている場合もあり、複数の情報源を組み合わせて検討することが大切です。

まとめ

実家を相続して空き家になる場合は、早めに全体像を把握し、リスクと費用を整理しておくことが大切です。
老朽化や近隣トラブル、税負担、空き家対策特別措置法のリスクなどを、ひとりで抱え込む必要はありません。
当社では、相続登記後の活用方針の整理から、管理方法や手放すかどうかの検討まで、状況に合わせて丁寧にご説明します。
「何から始めればいいかわからない」という段階でも構いません。
まずはお気軽にご相談ください。